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2019 부의 대절벽
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2019 부의 대절벽

피할 수 없는 거대한 붕괴가 시작된다.
해리 덴트 지음 | 안종희 옮김 | 청림출판
원제 : The Sale of a Lifetime: How the Great Bubble Burst of 2017-2019 Can Make You Rich

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■ 책 소개
1929년 이후, 한 번도 겪어보지 못한 일생일대의 대공황이 온다!
 
《2019 부의 대절벽》은 세계적인 인구구조 전문가이자 주기연구자인 해리 덴트의 신작으로, 7년간의 양적완화 정책 끝에 다가올 버블 붕괴에 대해 이야기하고 있다. 35년간 주기를 연구해온 저자는 자신의 연구 중에서 가장 중요하고도 예측력 높은 주기로 ‘세대지출 주기(Generational Spending Wave)’를 꼽는다. 인구구조와 소비지출의 패턴으로 금융시장을 분석한 저자의 예측은 90년대 일본의 불황과 미국의 호황을 정확히 맞춘 것으로도 유명하다.
 
이 책에서 해리 덴트는 다가올 위기에 대해 다양한 자료와 도표를 통해 긴급하게 경고한다. 버블에 대한 그의 역사적 통찰과 경제적 주기에 따른 경고에 주의를 기울이고 조언을 따르는 사람들은 무시무시한 조정기를 헤치고 나와 엄청난 부를 창출할 수 있는 일생일대의 기회를 잡을 수 있을 것이다.
 
■ 저자 해리 덴트
인구구조와 소비 흐름의 변화에 기반을 둔 경제전망과 투자전략 분야 최고 권위자. 경제예측 전문기관인 덴트연구소의 창업자이자 HS덴트재단의 이사장이다. 하버드경영대학원에서 석사학위를 받았으며 경영컨설팅회사 베인앤컴퍼니에서 컨설턴트를 지냈다.
 
‘인구 절벽’이라는 개념을 새롭게 제시해 많은 사람들의 주목을 받은《2018 인구 절벽이 온다》를 비롯해 〈뉴욕타임스〉 베스트셀러인《2013-2014 세계경제의 미래》《불황기 투자 대예측》 《버블 붐》 《부의 패턴》 《미래 대호황》 등의 저서가 있다.
 
〈포천〉에서 '100대 컨설턴트’로 선정된 저자는, 지난 1980년대 일본 버블 붕괴와 1990년대 미국 경제 호황을 정확히 예측해 세계적 명성을 얻었다. 주류 경제학에서는 금리와 통화량을 조절해 거시경제를 조정할 수 있다고 보지만 저자는 근본적으로 경제의 큰 방향을 결정짓는 것은 사람들의 소비 결정이라 주장한다. 따라서 인구구조를 이해한다면 사소한 것에서부터 거대한 것에 이르기까지 우리 삶과 사업, 투자에 영향을 미치는 핵심 트렌드를 파악할 수 있다고 강조한다. 인구분석에 의하면 우리는 지금 최초로 다음 세대가 앞선 세대보다 적은 세상을 맞이한다.
 
저자는 이 책에서 인구 규모의 감소와 함께 1995년부터 목격된 글로벌 버블에 대해 알려주고, 2009년부터 시작된 중앙은행의 간섭으로 인해 이 버블이 어떻게 더욱더 위험한 괴물이 되어버렸는지를 설명한다. 그리고 이 사안과 관련된 충분한 통찰을 다양한 도표와 자료를 통해 제공하여, 거대 시장의 경제학자와 권위자들이 억지로 주입시키려는 것들을 사람들이 그대로 받아들이지 않고, 실제로 무슨 일이 벌어지고 있는지를 제대로 볼 수 있도록 도와준다. 마침내 글로벌 부채위기가 터지고 역사상 최대 규모의 부채 버블이 조정되면 우리는 차기 호황기가 시작되는 모습을 목격하게 될 것이다.
 
■ 역자 안종희
서울대학교 지리학과와 환경대학원, 장로회신학대학원을 졸업하고 바른번역 아카데미를 수료한 후 전문번역가로 활동하고 있다. 옮긴 책으로는 《피터 드러커의 산업사회의 미래》 《위닝》 《달러를 버려라》 《기업가형 리더십》 《과학, 인간의 신비를 재발견하다》 《거짓말을 파는 스페셜리스트》 《시대가 묻고 성경이 답하다》 《화해의 제자도》 《기독교 교리 핸드북》 등이 있다.
 
■ 차례
서문 왜 우리는 버블을 보지 못하는가
 
1부 버블을 확인하는 방법
1장 버블에는 주기가 있다
2장 버블은 인간적이다
3장 버블은 기하급수적으로 상승한다
4장 버블은 반드시 정점을 맞이한다
5장 버블은 처음으로 돌아간다
 
2부 금융 버블의 역사
6장 세계 최초의 버블
7장 미국 버블의 시작
8장 전 세계적으로 발생한 1990년대 이후의 버블
 
3부 버블 붕괴 시기를 예측하는 법
9장 가장 중요한 세대지출 주기
10장 부메랑처럼 돌아오는 지정학 주기
11장 붐, 버블 붕괴, 혁신을 만드는 호황·불황 주기
12장 기만적인 회복의 증거
13장 버블 붕괴가 만드는 또 다른 기회
 
4부 제2의 대공황이 온다
14장 세계 역사상 가장 강력한 경제적 힘
15장 역사상 최대 규모의 부채와 금융 버블
16장 치명적인 미국의 총부채
17장 중국의 대형 버블
18장 중국의 유례없는 부동산 버블
19장 글로벌 부채와 금융자산 버블은 언제, 왜 터질까
20장 구체적인 버블 붕괴 시기
 
5부 대폭락에 대비한 최적의 투자 전략
21장 주식투자로 수익을 만드는 방법
22장 사업에서 수익을 만드는 방법
23장 부동산으로 수익을 만드는 방법
24장 신흥 시장에서 수익을 만드는 방법
 
옮긴이 주
부록
 
2019 부의 대절벽
버블을 확인하는 방법
버블에는 주기가 있다

사실 버블을 아는 방법은 매우 간단하다. 버블을 알려면 먼저 주기를 보면 된다. 당신은 바닷물이 하루 두 번 만조가 되며, 우리가 세계 도처 해변의 만조 시간을 분 단위까지 알 수 있다는 것을 믿지 않는가? 한 해에 겨울이 한 번 찾아온다는 것을 믿지 않는가? 당신이 태어났고 언젠가 죽을 것이라는 것을 믿지 않는가? 당신은 인플레이션을 반영한 미국 주식시장이 지난 세기 동안 39년마다 최고점에 도달했고, 상품가격은 30년마다, 경기 호황과 침체 주기는 10년마다 각각 정점에 이르렀다는 것을 아는가?
 
당신은 평균적인 미국 가정의 지출이 가장의 나이가 46세(베이비붐 세대의 경우) 때 최고 수준이었고, 이 때문에 예측 가능한 경기 호황과 침체가 유발되었으며, 우리가 향후 수십 년 동안 이것을 미리 예측할 수 있다는 것을 아는가? (국가마다 이 연령이 다르지만 46세를 기준으로 위아래로 1~2세 정도만 차이가 난다)
 
10억 년의 기후 주기, 태양 흑점 주기, 인구 주기, 배란 주기, 수면 각성 주기…… 등등. 세상의 모든 것들은, 하나의 예외도 없이 몇 가지(수십 가지가 아니다) 주기를 따른다.
 
이렇게 명확해 보이지만 사실 많은 사람들이 변화를 좋아하지 않으며 주기의 존재를 믿고 싶어 하지 않는다. 각 주기마다 고된 인고의 시간이 기다리고 있기 때문이다.
 
우리는 경제침체를 견뎌내고 싶어 하지 않는다. 하지만 모든 위대한 혁신과 미래의 번영이 탄생하는 시기가 바로 이 경제침체기다. 인간은 일반적으로 변화를 싫어하는데, 주기는 모두 변화와 진보에 관한 것이다. 세상은 끊임없이 변화한다. 많은 사람들이 주기의 존재를 부인하는 것은 바꿀 수 없는 운명 같은 거대한 주기 앞에서는 자신이 그 무엇도 할 수 없다고 느끼기 때문이다.
 
주기라는 불가피한 변화는 결코 멈추지 않는다. 하지만 국가와 세계의 경제권을 쥐고 있는 사람들이 눈앞에 당면한 현실을 외면한다면 그것은 돌연변이 같은 왜곡된 결과를 부를 수 있다.
 
80년간의 사계절 경제 주기
좋든 싫든 인생의 모든 것은 순환한다. 모든 주기에는 사계절이 있다. 봄, 여름, 가을, 겨울로 순환하는 일 년의 날씨 주기는 가장 분명한 예다. 한 달에 4주가 있고 달(月)에도 네 단계가 있듯이, 경제 주기 역시 사계절을 통해 대략 우리의 일생 동안―현재는 약 80년 동안―진행된다.
 
1980년대 초 내가 연구했던 첫 번째 신뢰할 만한 경제 주기는 1925년 러시아의 경제학자 니콜라이 콘드라티예프가 발표한 ‘콘드라티예프 파동’이었다. 이 이론에 따르면 50~60년 주기(그 당시 사람들은 그리 오래 살지 못했다)로 인플레이션이 정점에 이른다. 이러한 인플레이션과 디플레이션 주기는 자연의 사계절과 같은 특성을 보인다.
 
▶ 봄 호황기에는 인플레이션이 완만하게 상승한다.
▶ 여름 침체기에는 인플레이션이 상승하여 장기 최고점에 이르고 주요 전쟁이 발생한다.
▶ 가을 호황기에는 인플레이션 감소, 강력한 신기술의 일반화, 신용 버블 등이 심각한 투기와 금융 버블을 일으킨다.
▶ 겨울 디플레이션기에는 버블이 터지고 부채가 감소하고 물가가 하락하며, 불황이 지속된다(그리고 이런 급격한 변동은 제2차 세계대전이 그랬듯 전쟁으로 이어질 수 있다).
 
밥 호프 세대가 1897년에서 1924년 사이에 태어나 성장해 제2차 세계대전에 참전하고 승리를 거둔 후에 노동시장으로 진입했을 때, 그들은 장기 주택담보대출을 이용하여 집을 구입할 수 있는 최초의 중산층 세대가 됐다. 이 세대부터 평범한 사람들이 역사상 그 어느 때보다 경제에서 가장 중요한 존재가 되었다. 그들로 인해 인구 주기가 경제와 미래를 예측하는 가장 중요한 기준이 된 것이다.
 
밥 호프 세대의 가족 주기와 지출 붐은 상품과 혁신에 기초한 30년의 호황·침체 주기를 지배했고 이 주기를 약 40년 주기로 확대시켰다. 그다음 250년 만에 규모가 가장 큰 세대가 등장했다. 거대한 베이비붐 세대(1934년부터 1961년 사이에 출생한 세대)가 그것이다. 그들이 1970년대의 경제적 여름 시기에 일제히 노동시장에 진입했을 때, 경제는 엄청나게 높은 인플레이션 추세를 보였다. 아이를 키워서 노동력으로 만드는 데는 돈이 많이 든다. 그들이 생산적인 노동자가 될 때까지 인플레이션이 가속화된다.
 
경제적 가을에 미치는 베이비붐 세대의 영향 역시 매우 커서 가장 크고 필연적인 호황을 엄청나게 키웠고, 콘드라티예프 주기를 예상보다 더 길게 만들었다. 그래서 그의 주기가 경제적 겨울의 시작을 알려주는 시기에 실제로는 경제 역사상 최대의 붐을 맞고 있었다.
 
나는 베이비붐 세대가 콘드라티예프 주기에서 인플레이션과 호황의 규모를 확장했다고 보았다. 콘드라티예프의 사계절 주기는 여전히 유효하며 그 기간이 늘어나 확대되었을 뿐이다. 인구구조에 따른 지출과 인플레이션 변화를 적용하여 주기를 예측하면, 강력하고 매우 주요한 사계절 경제 주기를 더 정확히 맞출 수 있다.

제2의 대공황이 온다
세계 역사상 가장 강력한 경제적 힘

베이비붐 세대들은 ‘감정’이나 정부, 이자율, 인플레이션, 석유가격, 날씨, 연준, 전쟁, 대통령이 아니라 소비자가 경제와 시장을 움직인다는 것을 확실하게 입증해주었다. 이 모든 것들이 경제에 영향을 미친다는 사실은 확실하지만 가장 강력한 힘을 미치는 것은 바로 ‘사람’이다. 특히 베이비붐 세대의 엄청난 영향력에 비추어볼 때 이 점이 명확해졌다. “그들은 경제 주기의 변화를 좌우하는 거대한 세대다.”
 
대부분의 사람들은 베이비붐 세대가 1946년과 1964년 사이에 태어났고 전체 규모는 (미국의 경우) 7,600만 명이라고 말한다. 이것은 일반적으로 받아들여지는 관점이지만 이 세대의 진정한 규모와 사회에 미치는 영향력을 간과하고 있다.
 
나는 베이비붐 세대가 경제 주기에 미치는 영향력을 경기 예측에 활용하기 위해 이 인구 집단을 다르게, 더 정확하고 과학적으로 계산한다. 이 계산 방식에 따르면 베이비붐 세대는 놀랍게도 10억 9,200만 명에 달한다. 또한 이 세대는 예측 가능성이 높다. 어떤 사회 환경에 속하든지간에 그들은 예측 가능한 나이에 학교에 가고, 예측 가능한 나이에 결혼하여 자녀를 낳고, 예측 가능한 나이에 은퇴하기 때문이다.
 
이 세대는 상상 이상으로 주기를 왜곡시킨다. 이 세대가 1952년과 1972년 사이 학교에 진학했을 때 학생 수가 거의 100퍼센트 증가했다. 그래서 우리는 더 많은 학교를 짓고 더 많은 교사를 훈련시켜야만 했다. 고교 졸업 연령을 18세로 가정하고 이민을 감안한 출생자 수에 이 기간의 시차를 적용하면 1979년에 중등교육 버블이 정점에 이르는 것을 볼 수 있다. 실제로 이때 버블이 최고점에 도달했다.
 
이 세대가 노동시장에 진입했을 때는 노동시장 규모를 확대했을 뿐만 아니라 인플레이션도 상승시켰다. 출생자 수가 정점에 달한 1957년과 1961년에서 20년이 지난 시기인 1977년부터 1981년에 가장 높은 노동력 증가율을 보였다.
 
베이비붐 세대는 자기 집 소유라는, 이른바 아메리칸 드림을 꿈꾸었고 자가 주택 소유비율이 1965년과 2005년 사이에 약 63퍼센트에서 역대 최고 수준인 69퍼센트에 이르렀다.
 
버블과 붕괴에 대해 이야기해보자. 신규 주택 판매는 2006년 초까지 폭증했다가 그 이후로 붕괴되어 완전히 주저앉았다. 이 과정에서 2008년에 주택담보대출 부채가 약 11조 달러, 소비자 부채가 3조 달러가 되었다. 또 다른 대기록이었다. 그러나 이 세대는 여기에서 멈추지 않았다. 그들은 과학기술을 크게 발전시켰다.
 
베이비붐 세대인 로버트 자빅 박사는 인공심장을 세상에 내놓아 획기적으로 건강을 증진시키고 수명을 늘렸다. 팀 버너스리 경은 인터넷을 발명하여 우리가 소통하고 배우고 사업을 하는 방식을 완전히 바꾸었다. 알렉 레프리스 경과 질 새뮤얼스 박사는 DNA 감식법과 비아그라를 개발하여 인간이 범죄 및 노화와 싸우는 방식을 바꾸었다. 요약하면 베이비붐 세대가 없었다면 보건의료, 오락, 스포츠, 음악, 과학, 기술, 기업, 예슬, 패션, 커뮤니케이션, 교육 분야의 발전은 없었을 것이다. 그들은 편리함을 필수적인 가치로, 의사소통을 보편적인 것으로, 의료 서비스를 특권이 아니라 권리로 만들었다.
 
그리고 연준이 있었다
베이비붐 세대는 앞서 말한 것처럼 유익한 일들을 많이 했지만 몇 가지 해악도 끼쳤다. 이 세대는 거대한 버블을 부풀리는 것을 아주 좋아한다. 이 세대는 이를 통해 주기 변화를 좌우한다. 그러나 그들이 끼친 가장 큰 해악은 그들의 선도적인 중앙은행들이 종국에는 멈출 수 없는 것을 멈추기 위해 헛되이 노력한 것이다.
 
베이비붐 세대들의 거대한 세대지출 주기가 2007년 후반에 정점을 찍고, 그와 함께 부채 버블도 정점을 찍은 이후 연준은 이 격차를 메우기 위해 필사적으로 돈을 찍어냈다. 그러나 2016년부터 2020년까지 인구 감소가 예상되기 때문에 이런 시도로는 붕괴를 막을 수 없을 것이다.
 
단 한 세대―베이비붐 세대―덕분에 아기 이유식, 청바지, 약물, 사회 변화, 록 음악, 건강식, 할리데이비슨 오토바이 분야에 끝없는 버블이 형성되었다. 그다음에는 크루즈선, 장례식장, 요양원과 같은 것에 버블이 형성될 것이다. 이 세대는 처음부터 버블 세대였으며 나이를 먹으면서 새로 진입하는 분야에서 계속 게임 체인저가 될 것이다.
 
역사상 최대 규모의 부채와 금융 버블
버블은 항상 극단적인 수준까지 팽창하는데도 거의 대부분의 사람들은 이것을 인식하지 못한다는 점을 기억하기 바란다. 가장 최근의 주식시장 버블은 긴 버블 역사에서 또 다른 예일 뿐이다. 이미 축소가 시작된 부채와 금융 버블도 마찬가지다. 대부분의 사람들이 이렇게 명백한 일을 보지 못한다니 정말 놀라울 뿐이다.
 
이전 장에서 설명했듯이 연준(그리고 전 세계 중앙은행들)은 곧 붕괴될 버블을 만들었고, 그 결과 투자자와 경제는 고통을 겪겠지만 궁극적으로는 이 책을 읽는 당신과 내가 일생일대의 기회를 얻게 될 것이다.
 
초저금리는 주식 또는 채권을 과대평가하여 감당할 수 없는 수준으로 끌어올린다(그리고 계속 그런 상태를 유지하게 만든다). 이자율이 떨어지면 채권, 특히 장기 채권 가치가 오른다. 주식은 10년 동안 예상되는 명목 수익에 기초하여 가치를 매기지 않는다. 명목 수익은 위험이 없는 10년물 국채 이자율에 의해 현재가치로 할인된다. 따라서 이자율이 낮을수록 미래수익의 현재가치가 더 높다. 이 말이 아무런 의미도 없는 소리처럼 들리는가?
 
중앙은행들이 화폐를 찍어서 자신이 발행한 채권을 사들임으로써 장기 이자율을 끌어내리는 정책이 어떻게 채권과 주식에 버블을 유발하는지 보이는가? 거의 0퍼센트에 가까운 단기 이자율 덕분에 주요 금융제도와 헤지펀드는 엄청나게 낮은 이자율로 대출을 늘릴 수 있다. 이런 상황을 이용하여 그들은 점점 더 많이 투기를 하고 시장을 지배하게 된다. 온 사방에 탐욕스런 투기꾼들이 제공하는 공짜 점심이 넘쳐난다.
 
큰 한파로 오렌지 수확이 대폭 줄면 소비자들이 다른 음료수를 마시기 전까지 오렌지 가격이 치솟을 것이다. 모든 형태의 자연재해가 자원을 파괴하면 일시적으로 그 자원은 희소해지고 가격이 올라간다. 그러나 버블은 항상 자신을 치유한다. 어떤 예외도 없다. 이것은 생명과 자유시장의 자연스러운 메커니즘이며, 이를 통해 우리는 어떤 것에도 항상 적응하여 균형을 회복하고 다시 성장한다.
 
문제는 중앙은행들이 당장의 거대한 조정을 피하기 위해 필사적이라는 점이다. 그래서 그들은 가장 큰 목소리로 “버블이 없다”고 외친다. 또한 그들은 피할 수 없는 사태를 막기 위해 극단적으로 행동했다. 중앙은행들은 멀리 1987년부터 시작하여 2008년 후반 이후부터 시장 개입을 가속화했다. 그들은 금융제도를 구하기 위해 이자율을 통제하고 수조 달러를 투입함으로써 자유시장을 장악했다.
 
2007년 후반에 우리는 일생에 단 한 번뿐인 버블 정점에 도달했어야 했다. 그러나 중앙은행의 시장 개입으로 우리는 지금 역사상 매우 드물게 주요 주식 버블을 세 번 연달아 맞이하고 있다. 이런 상황이 얼마나 불길한지 보라.
 
세 번의 새로운 고점과 세 번의 더 낮은 저점을 보이는 패턴은 1965년부터 1972년 사이 주식시장의 마지막 주요 장기 고점에서 비슷하게 나타났다. 이 사례에서는 1972년 후반에 세 번째 고점을 찍은 뒤 가장 파괴적인 폭락이 발생했다. 실제로 대공황 이후 최악의 폭락사태가 1973년과 1974년 일어났다.
 
그러나 1942년부터 1968년까지 발생했던 밥 호프 세대 호황은 1983년부터 2007년까지의 베이비붐 세대 호황과 같은 버블이 아니었다. 주식은 일 년에 약 10퍼센트 상승했고 최악의 조정폭도 20퍼센트에 지나지 않았다. 따라서 이 폭락은 우리가 1930년대 초에 보았던 수준에 미치지 못했다. 그러나 앞으로 수년 내에 우리는 이보다 더 큰 폭락을 경험할 것이다.
 
버블 붕괴 속도는 버블 형성 속도보다 최소 두 배 정도 빠르다는 것을 기억하기 바란다. 일반적으로 주식 버블이 형성되는 데는 5년, 붕괴하는 데는 2.5년이 걸린다. 지금 우리가 직면한 것처럼 대대적인 조정 국면 속에서 버블이 터지면 경제가 본래의 궤도를 찾기까지 더 오랜 시간이 걸린다. 바로 이 시기가 우리가 일생일대의 투자 기회를 발견할 수 있는 때다.

대폭락에 대비한 최적의 투자 전략
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정부보증 상품을 이용하라
높은 등급의 장기 국채(미국 국채)는 첫 투자 때 좋은 상품이다. 대공황 시절, 미국 역사상 최대의 붕괴에도 불구하고 채권 수익과 더 높은 주식 배당금 덕분에 주식의 총수익이 증가했다. 그러나 주식은 곤두박질쳤다. 배당금을 감안할 때 주식은 분명히 1929년 9월의 정점 이후 7년 6개월 만인 1936년 3월에 고점을 회복했다. 하지만 이 정점 이후 7년 6개월 만인 3월에 고점을 회복했다. 하지만 이 정점 이후 12년 동안 배당금을 감안하더라도 주식은 20퍼센트 하락했다(이 12년 동안 투자자들은 20세기, 특히 1932년 후반부터 1942년 초반까지 일생일대의 기회를 맞이했다).
 
1929년부터 1942년까지와 같이 경제적 겨울 시기 또는 경제적 여름의 하강기였던 1969년부터 1982년까지 주식을 보유하는 것은 분명히 옳지 않다.
 
하지만 안전한 장기 국채는 이자를 포함한 총수익이 1928년부터 1941년까지 78퍼센트 상승했다.
 
트리플A등급 채권을 고려하라
그다음 숨은 투자처는 AAA등급 회사채다. 지난 경제적 겨울 시기 미국의 장기 국채와 최고등급인 AAA등급 회사채의 총수익을 비교한 도표를 보면 1931년 중반과 1931년 후반 사이에 최고 등급의 장기 국채 수익률이 잠시 3.15퍼센트에서 4.3퍼센트로 상승했다. 경제적 겨울 시기에는 정부의 채권가격이 일시적으로 10퍼센트 정도 떨어지지만 이자는 똑같다.
 
마찬가지로 AAA등급 회사채 수익률은 4.4퍼센트에서 5.45퍼센트로 급등하고 가격은 약 15퍼센트로 하락했다(그리고 시채(市債) 수익률은 3.75퍼센트에서 5.3퍼센트로 크게 올랐고 가격은 25퍼센트 하락했다). 1931년 후반까지 소폭 하락한 뒤 1940년에서 1941년까지 이자율이 최저 수준으로 떨어지면서 이런 종류의 채권가격이 크게 상승했다.
 
시장 이자율이 떨어지면(이 경우 물가하락으로 인해) 채권가격이 오르고, 아울러 채권의 만기가 길수록 수익이 더 늘어난다. 1930년대와 1940년대 초의 채권 보유자들에게 디플레이션은 친구가 되었고, 그 외에도 일정한 이자가 지급되었다. 2016년 이후부터 2022년까지 발생할 디플레이션 시기처럼 이번 경제적 겨울에도 똑같은 상황이 벌어질 것이다.
 
국채는 이자를 포함한 총투자수익률이 1930년부터 1941년까지 78퍼센트였다. AAA등급 회사채는 이자율이 더 높았기 때문에 총투자수익률이 같은 기간 118퍼센트로 훨씬 더 높았다.
 
거의 모든 다른 금융자산이 하락하는 시기에 국채는 더 안전한 투자로 돈을 두 배 이상 늘릴 수 있다. 지금 채권 투자는 좋은 거래이며 부동산과 주식이 가장 저조할 때 그것을 구매할 수 있는 현금 가치를 늘리는 방법이다. 우량 채권은 유동성이 매우 높아서 현금으로 바꿀 수 있기 때문이다.
 
물론, 우량 채권이 모두 좋은 피난처라는 뜻은 아니다. 절대로 그렇지 않다. 금, 은, 상품과 같이 당신이 틀림없이 들어보았을 더 전통적인 ‘안전한 피난처’중의 일부도 역시 그렇지 않다. 주식과 귀금속 이외에도 몇몇 자산은 다음번 대붕괴 때 피해야 한다. 
 
부동산은 우리를 보호해 주지 않는다
대공황 시기의 부동산에는 2006년의 부동산만큼 거품이 많이 끼지 않았다. 그 당시의 부동산은 투기를 할 여지가 크지 않았다. 대공황 시기에는 소수의 사람들만 집을 구입할 수 있었고 투기는 신경 쓰지 않아도 되었다. 그런데도 부동산 가격이 1933년부터 26퍼센트 하락했다. 2008년 금융위기 때와 마찬가지로, 이런 정도의 하락은 대출액이 많은 사람들에게 타격을 준다.
 
1940년이 되어서야 부동산 가격이 1925년의 정점을 회복했다. 부동산이 주식보다 몇 년 앞서 정점에 도달하는 경향이 있다는 것에 유의하라. 사람들은 지출 정점에 도달하기 약 5년 전에 가장 큰 집을 구매하기 때문이다.
 
2006년 초 부동산은 미국과 글로벌 버블의 중심이었다. 주식보다는 부동산에서 투기와 대출이 더 많이 이루어졌다. 따라서 부동산이 첫 번째 폭락 때 34퍼센트 하락한 것은 놀라운 일이 아니다. 이런 폭락은 주식보다 경기를 덜 타고 일반적으로 주택담보대출을 이용하는 분야치고는 매우 큰 것이다.
 
다음 대폭락 시기에 부동산은 다시 급격히 떨어져 2006년 초 정점 대비 최소한 55퍼센트(아마도 65퍼센트)까지 하락할 것으로 예상된다. 최근의 반등에도 불구하고 부동산은 지금 수준 대비 40퍼센트 또는 그 이상 떨어질 것이다. 가장 큰 문제는 가장 부유한 사람들이 뉴욕, 샌프란시스코, 런던, 밴쿠버, 싱가포르, 시드니와 같은 가장 비싸며 많은 사람들이 선호하는 부동산 지역에 막대한 돈을 투자하고 있다는 것이다. 그들은 이들 지역이 특히 최고 부유층과 외국인 구매자들의 수요가 많고 공급은 매우 제한적이어서 이 도시들의 부동산 가격은 떨어지지 않을 것이라고 생각한다. “이 도시들은 유일무이하게 아주 특별한 곳입니다.”
 
논리적으로 맞는 말이다. 하지만 역사가 의미 있다면 그들은 틀렸다. 버블이 클수록 붕괴는 더 크다. 부동산이 너무나 특별하여 대체 불가능하기 때문에 계속 오르기만 하는 곳은 세계 어디에도 없다. 외국 구매자들은 보통 불황기 때 가장 먼저 사라진다. 따라서 다음 붕괴 때 가장 부유한 사람들의 재산과 소득이 연기처럼 사라질 것이다.
 
마침내 버블이 전면적으로 터질 때를 대비해 다음 사항을 준비해 두어야 한다.
√ 현금, 미국 재무부 증권, 높은 등급의 양도성 예금증서
√ 높은 등급의 장기 국채(미국 국채)
√ AAA등급의 회사채
 
그리고 다음을 반드시 멀리해야 한다.
 
√ 인프라 관련 주식
√ 정크본드
√ 주식
√ 부동산
√ 금, 은, 상품

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